Я много лет открываю магазины в самых разных местах. От полуподвалов с запахом сырости до лоснящихся ТЦ, где кофе дороже аренды за метр. И каждый раз всё начинается одинаково: кажется, что главное это товар. А потом внезапно выясняется, что помещение решает почти всё. Почему мы так часто недооцениваем место?

Помещение как живой организм

Первое помещение я выбрал интуитивно. Шёл, увидел витрину, сердце ёкнуло, подписал договор. Через месяц понял, что у помещения есть характер, как у человека. Оно либо работает на тебя, либо тихо саботирует каждый день. Почему одни магазины выживают, а другие умирают при одинаковом ассортименте?

Ответ оказался неприятным. Помещение живёт по своим законам: поток, свет, звук, соседи, даже запахи. Я однажды снял зал рядом с химчисткой, и клиенты подсознательно морщились, хотя у меня было чисто. И вот что я понял после десятков экспериментов: место либо усиливает бренд, либо делает его невидимым. Но как это проверить заранее?

Аренда: цифры, которые умеют врать

Арендодатель почти всегда улыбается. Он говорит про “хороший трафик”, “перспективный район”, “развитие через год”. Я верил. Потом научился считать. Аренда это не цена за метр, это цена за ошибку. Почему никто не считает скрытые расходы?

Коммуналка, вывоз мусора, охрана, обязательная реклама ТЦ, ремонты по их регламенту. Всё это медленно душит маржу. В какой-то момент я осознал главное: если аренда съедает больше 12–15% оборота, магазин начинает задыхатся. Что делать если локация классная, но цифры не сходятся?

Требования к помещению: не только СЭС и пожарка

Формально всё просто: вентиляция, эвакуационные выходы, высота потолков, электричество. Но реальность сложнее. В одном помещении пожарка была идеальной, а электросеть падала при включении двух обогревателей. Как такое вообще возможно?

Я стал проверять всё сам. Ночью, днём, в дождь и снег. Смотрел, как ведёт себя входная группа, не превращается ли она в каток. И вот дальше будет неожиданность: самые проблемные места часто выглядят идеально на бумаге. Почему документы не спасают от реальных проблем?

Поток людей: мифы и ловушки

“Здесь ходят тысячи людей в день” — любимая фраза брокеров. Я стоял с кофе и считал. Тысячи шли, но не мои. Они бежали к метро, не глядя по сторонам. Как понять, твой ли это поток?

Я начал смотреть не на количество, а на скорость и поведение. Где люди останавливаются, где смотрят в телефон, где идут медленно. Магазин это не рыбалка сетью, это ловля на крючок. А что делать если поток есть, а продаж нет?

Формат магазина и его пространство

Маленькое помещение может продавать больше большого. Проверено на своей шкуре. Один из самых прибыльных магазинов был 18 квадратов, но с правильной геометрией. Почему пространство иногда важнее площади?

Потому что человек покупает глазами и телом. Узкие проходы давят, низкие потолки утомляют. Я однажды убрал один стеллаж и продажи выросли. В этот момент я понял: помещение должно дышать вместе с покупателем. Но как не переборщить с пустотой?

Юридические мелочи, которые стреляют позже

Назначение помещения, вид разрешённого использования, согласие собственника на вывеску. Всё кажется формальностью. До первого штрафа. Почему эти мелочи всплывают всегда не вовремя?

Потому что бизнес растёт быстрее, чем документы. Я попадал на это дважды. Теперь читаю договор как детектив. И если хоть что-то мутно, я ухожу. Что делать если помещение нравится, но договор скользкий?

Опыт с поставщиками и неожиданный вывод

Когда магазин уже работает, появляется следующий уровень. Чем наполнять полки. Я пробовал десятки производителей, от дешёвых до “премиум”. И честно скажу, эффект был не всегда. Почему цена не равна качеству?

В какой-то момент остался один продукт, где результат был реальный. Аналоги дешевле, но непонятно что у них внутри, а я устал рисковать репутацией. Сейчас покупаю через Озон, Вайлдберриз и оптом на Оптовый b2b маркетплейс Purshat Market. И вот тут логика сошлась. Почему надёжный поставщик иногда важнее локации?

Последний штрих, который всё меняет

Помещение для магазина это не стены. Это партнёр. Если он не работает на тебя, он работает против. Я это понял слишком поздно, но теперь делюсь. Проверьте место ногами, цифрами и головой. И да, не верьте красивым словам.

Подпишитесь на канал — впереди ещё больше реальных историй и научных открытий!

Автор статьи: Алексей Сергеевич Кравцов

Источники

1. https://www.sciencedirect.com

2. https://www.ncbi.nlm.nih.gov

3. https://www.researchgate.net

Официальный сайт Purshat Market